1. はじめに
東京都内で新築戸建を購入する場合の価格相場は、東京都としてみると2024年4月時点の平均は5401万円となっています。
しかし市区町村で分けたとしても右表のように3580万円～18500万円と住む場所によって変化することに加え、広さやデザインでも変化していきます。建て替えに関しても、土地代は掛からないとはいえ建築費で平均4077万円となっています。
近年ではウッドショックやアイアンショック、円安や世界情勢などの問題によるすぐには解決できない建築建材や輸送コストの高騰に加え、2024年4月からは建築業界に適用される働き方改革により工期や人件費などへの影響があるため住宅の建築費用は益々上がっていくことが予測されます。
新型コロナウイルス騒動の後、リモートワークで対応したり、更なるIT技術の発達によって、必ずしも地価の高い都心で働く必要性は少なくなりました。そこで地価の安いトカイナカで職住兼用や一部収益型不動産付き住宅で暮らすことで数多くのメリットが出てきました。
そしてこれから先、無責任な国の言うことを聞いていたら梯子を外され路頭に迷う事になります。MTLグループではこのような状況を鑑みて設計・デザイン・施工・不動産の観点から様々な形のトカイナカプロジェクトを提案しています。
2. 例題－建替えとの違い－
例えば家の建て替えを考えているとします。
その場合の費用は、古い家を壊す「解体費」や「住宅建築費」、工事中の仮住まいなどの諸費用も掛かります。もちろん土地代は掛からずに出来るので、費用としては新しく新築の家を購入するよりは安く済みます。しかしながら、それはあくまでも住まいとしての利用だけになります。
もちろんそれはそれで素晴らしいのですが、住まいプラス収益をあげる部分があり、機能的にもしっかり分離されていたとしたら、これからの厳しい世界を生き抜いていけるひとつの方法にはなります。
当社プランの場合では、空き家や空きビルをリノベーションやコンバージョン（用途を変える）して二世帯住宅＋小商いやテナント収益物件、家賃収入＋テナント付きメゾネット住宅といったビルの売却を大型プロジェクトとして行っています。ただ住まいとしてではなくきめ細やかにデザインされた収益ビルを自宅として購入し、テナントから家賃収入を得たり、自営業の方は家族で小商いをすることが出来ます。家族で小商いをすることによっての収入は無限大に増える可能性があります。また、大きな資産を手に入れることによって、家族の絆は強まり、人生に対して前向きな考え方になります。
新型コロナウイルス騒動の後、リモートワークで対応したり、更なるIT技術の発達によって、必ずしも地価の高い都心で働く必要性は少なくなりました。そこで地価の安いトカイナカで職住兼用や一部収益型不動産付き住宅で暮らすことで数多くのメリットが出てきました。そしてこれから先、無責任な国の言うことを聞いていたら梯子を外され路頭に迷う事になります。
当社は創業47年の一級建築士事務所としての頭脳を柱として、建築・不動産・リフォームの3本柱で業務を行っています。だからこそ街の工務店にも大手建築会社や大手不動産会社にも出来ない唯一無二のシステムが可能になります。
3. 事例1－二世帯住宅＋テナント－
寿司店だった地下一階地上4階建てのRC造ビルを地下シェルター付き富士山の見える高級二世帯住宅と、小商いスペースやテナントを入れて収益を上げるという複合ビルにコンバージョンした事例でした。電気、水道、排水、給湯、ガスのライフラインを全て新しくして各階独立して使えるように電気、水道、ガスメーターを別々に設置しました。「コンバージョン」とは転換という意味ですが、建築用語で「コンバージョン建築」とは、それまでの用途から変更し再利用することを指します。
古い建物を修繕するだけでなく、倉庫をカフェやレストランにしたり、オフィスビルをアパートやマンションにするなど、転用や用途を変えて全く新しい形で再利用することで需要を生み出すのがコンバージョン建築の狙いです。
RC造の建物は寿命120年と言われ、まだまだ使用できる物が多いのですが、新しい建物の方がいいという考えからどんどん解体されゴミとなってしまっています。古い建物でも新築以上の価値ある宝物にすることができる「コンバージョン」には多くの可能性があります。
またこの建物に於いての魅力は「地下シェルター」という部分にもあります。核シェルター普及率はスイスとイスラエル100％、ノルウェー98％、アメリカ82％に比べ、日本の普及率は0.02%です。世界情勢が不安定な現代、自分の命を自分で守るために、「地下シェルター」を持っておくことも重要になってきます。災害の多い日本においては備蓄倉庫などの活用もできます。
１階と２階はテナントを入れて家賃収入を得ることも可能ですが、自営業の方は自分で使うというのも良いでしょう。近年ではECビジネスが拡大し続けており、この建物のある昭島市は関東最大規模の物流施設が出来るので、物流の拠点として発展することが見込まれています。また物流の発展により、自分の出身地の名産品を販売するといった「アンテナショップ」を開くというビジネスチャンスもあります。保管しておく場所も確保できるので、ECサイトの倉庫としても使用することが出来ます。
4. 事例2－メゾネット住宅＋賃貸＋テナント－
3階から5階が自宅で約50坪あり、窓からは富士山を見ることができ、環境も整っているため、リモートワークにも最適です。おしゃれなサンルームもあり、バルコニーも広いため、仕事の間のリフレッシュもすることが出来ます。RC造となっているので耐火性や耐震性も抜群です。更にエレベーターも付いているので、上階でも荷物の持ち運びを楽にすることが出来ます。
この案件は、計画の段階で購入者が内定しました。
外国人の方が将来日本に移住したいので、日本の不動産を取得して、日本政府に税金をもらったり、定期的に訪日することによって帰化する要件を整えていくというものでした。この物件は元々オーナーの方が3～5階に住み、1階はテナントとして2階は貸家として作られていました。
現在は一階は薬剤薬局、2階住居部分は購入時に入居者がいたため賃貸継続をお願いし、3～5階は購入者のオーナー様が日本で暮らすまで定期借家契約にて短期契約を行うか、オーナーの家族の為の住居としてリノベーションを行うかという2つの選択肢の内、短期契約の賃貸という形で入居者募集を始めたところです。
5. 番外編1－再建築不可の再生－
築60年以上経っているこの平屋建て住宅は施主が20年前に購入したということです。
元々は、再建築不可の土地でしたが、その時の不動産業者の担当者は西側に計画道路があり、開通した折には違法建築ではなくなるのでという説明を受けたそうです。しかしながらその計画道路は一向に実現せず、例え計画道路が出来たとしても、一軒宅地を挟んでの計画道路でしたから、全くの戯言だったのです。隣接地には父の家があり、この実家も再建築不可であったため、その時はあまり悩まずに購入されたとの事でした。 このような曖昧な不動産取引は今でも巧妙に行われており、取引については細心の注意を払わなければなりません。
今回はリフォーム工事を行うにあたって、施主は近くの工務店やハウスメーカー等に声を掛けましたが、ほとんどの会社が自分達の悩みを真摯に聞かず、表面的なリフォームの事だけで根本的な解決には至りませんでした。そして当社にこの話が来たのです。
既存建物の現地調査を行いましたが、建物全体が老朽化している上に、素人が作ったような増築がなされており、建物も全体的に傾いていました。本来であればリフォームではなく建て替えしか考えられないような建物で、元々再建築不可どころか建蔽率もオーバーしているという大違反建築物です。リフォーム工事を進めるにあたって、区役所へ相談に行き、家族構成や現在の建物の状況はどうなのかというところまで、ときめ細かく報告しながら相談させて頂きました。
着工となり、や壁や天井を壊し、構造材の全容が見えてくると、外周に少し見えたコンクリート布基礎らしきものは、連続性、一貫性が全くなく土に部分的に沈下したり、基礎の高さも10センチ程で土台を締めるアンカーボルトもありません。建物の中には全く基礎がなく、土台も直接土の上に乗っているような状況で、建物全体が歪んでいた原因のひとつが理解出来ました。そして柱も細い上に真壁構造のため、柱の途中が何カ所も欠き取られていて筋違いも全くありませんでした。
床、外壁、屋根裏の断熱材も全く入っておらず、いくら築年数が古いとはいえ、これ程酷い構造体は初めて見ました。
基礎については現状の基礎を活かすことは全くできませんので、現在の建物の外周2面と内周に2面の新しい基礎を作ることにしました。その新しい基礎の上に新しい土台を取り付け、新しい柱を建て、古い柱を補強し、古い梁も活かせる物は活かして新しい梁で補強していくという工法をとるしかないと判断しました。
再建築不可の理由として一番多いのは、接道義務を果たしていないということです。通常幅4ｍ以上の道路に接していなければならないのに、もっと細い路地にしか接していない建物や、そもそも道路に接していない建物は「接道義務」を果たしておらず再建築不可となります。
東京都の総戸数のうち約1/4が接道義務を果たしていません。住宅が密集している東京２３区内では幅4ｍ未満でも特例として認められている道路もたくさんあるので、実際には全体の５％程度が再建築不可の建物と言われています。再建築不可の建物は建替えは出来ませんが、スケルトンリフォームは認められているため、新築同様のきれいな家に生まれ変わらせることができます。
しかしあくまでもリフォームなので様々な条件があり、難しいリフォームになるので受け入れ体制の整っている会社は少なくなってしまいます。
再建築不可の建物のリフォームは何故難しいのかというと、まず基本的に敷地が狭く、住宅が密集しているような場所にあるからです。またそれに加え現在では建てられない＝古い家ですので、断熱材が入っていなかったり、耐震性が低かったり、あちこち老朽化しているので大変な工事になることが容易に予想できます。
さらに、再建築不可の場合一般的な住宅ローンが使えないのにたいして、手間がかかり、材料費もかさみます。それこそ新築以上の値段になる場合もあるほど予算が掛かります。
6. 番外編2－築50年の木造2階建アパート付住居のリニューアルと相続対策－
昭和4５年築の古い木造アパートの一部にご夫妻がお住みですが、奥様が80才、ご主人が81才とご高齢になられます。今更建替えは仮住まいの面倒くささや、投資金としてもリスクが大きいということで、現在ほとんど活用されていないアパート部分をリノベーションして建物全体を耐震、断熱化を行い、建物を新築同然に甦らせることにしました。建物の投資額は相続対策として活きてきますし、賃貸収入部分は現在の約４倍の収益を出すことが出来る計画です。
新型コロナウィルス騒動で急激に変化していく日本社会のこれからの不動産の活用と土地活用をどうするかという一例として、今ある資産をしっかり守り、相続人にどう継承していくかという点で非常に興味のある事例です。
オーナー様のご自宅は自然素材を使った内装にバリアフリー、日当たりも良く高断熱。家中が散らかっていたが、大量に処分し、収納棚もたくさん取り付け、全く別の家になったと感動されました。そして、高齢のご夫妻と長女と子供の３世代の皆様がそれぞれの視点で全て満足して頂きました。照明器具、ソファー、ダイニングセット、カーテン、こたつの布団カバーまで当社でセレクトさせて頂きました。
アパートは単に新しくするのではなく、リモートワークの出来る家、又は、オフィスの中に住めるという発想で作りました。給排水設備機器と電気、ガス、配線は全て新規、WiFi、自転車置き場、ゴミ置き場、宅配Box、外装デザイン全てを一新、どこから見ても新築、そしてハウスメーカーの画一的デザインとは完全に差別化しました。
