既存不適格建築物とは法改正などによって新しい規定に

適合しなくなった建築物のことをいいます。

建築基準法は改正されることが多く、平成29年の1年だけでも2回の法改正がおこなわれています。しかし、法改正されるたびに、全ての建築物に改修工事を義務付けるのは現実的ではありません。基礎工事からやり直す必要があるなど、費用も時間も莫大にかかり、混乱が起きてしまいます。そこで、建築基準法では「適用の除外」という項目を作り、下記のように定めています。

この法律又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際現に存する建築物若しくはその敷地又は現に建築、修繕若しくは模様替えの工事中の建築物若しくはその敷地がこれらの規定に適合せず、又はこれらの規定に適合しない部分を有する場合においては、当該建築物、建築物の敷地又は建築物若しくはその敷地の部分に対しては、当該規定は、適用しない。

建ぺい率

建蔽率とは簡単にいうと、「敷地面積（建物を建てる土地の面積）に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合」のこと。計算式は左のようになります。せっかくの土地を無駄なくギリギリまで建物に使いたいと考える人もいるでしょうが、建蔽率が高すぎる家は防災や風通しの観点から望ましくないとされています。そこで、ある程度の空地を設け、ゆとりある建物を建てるように誘導する目的で、建築基準法によって建蔽率に制限が設けられているのです。

容積率

容積率は「敷地面積に対する3次元空間の割合」を算出し、制限するための基準になります。計算式は左のようになります。容積率を求めるうえでは「延べ床面積」がポイントになります。延べ床面積とは、それぞれの階の「床面積」を合計した面積のこと。つまり、容積率は「土地に対して何階の建物を建てることができるのか」を定めるための基準とも言えるでしょう。

ちなみに、延べ床面積に含まれない部分は「玄関」「バルコニー・ベランダ」「ロフト」などです。また、「地下室」「ビルトインガレージ（ビルトイン車庫）」などは延床面積に含まれないため、結果的に容積率が緩和されるケースがあり、これを「容積率の緩和の特例」といいます。「容積率の緩和の特例」とは、容積率の上限は都市計画によって決められていますが、一定の規準を満たせば、この制限が緩和されるというもの。たとえば敷地面積が狭い場合でも「容積率の緩和の特例」を利用することで、定められた容積率をオーバーする（＝違法物件になってしまう）ことなく、面積を有効に活用したプランがたてられます。

「既存不適格建築物」と「違反建築物」

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既存不適格建築物とは、法改正や都市計画の変更といった「所有者にはどうしようもない事情」で規定を満たさなくなった建築物のことです。 一方で、違反建築物は「新築時から規定を満たしていない」もしくは「増改築などをおこなって規定を満たさなくなった建築物」のことをいいます。「建築基準法を満たしていない」という点では同じですが、要因は大きく違います。そして、実務上の取り扱いもそれぞれ違いがあるため注意しましょう。

違反建築物は、是正命令があれば直ちに「現行の建築基準法」に適合させる必要があります。建築から数十年経っている物件でも、現行の建築基準法に適合させなければいけません。もし是正命令に従わなければ、懲役や罰金などの罰則を受けることになります。

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2025年4月から4号建築物が廃止

現在、延べ面積500㎡以下、2階建て以下などの条件を満たす木造住宅は、建築確認の際の構造審査を省略することが可能です。これが「4号特例」という制度です。「2030年温室効果ガス46％削減、さらに50％の高みを目指す」という政府の宣言により。建築物分野では「省エネ対策の加速」と「木材利用の促進」という大きな２つの対策が打ち出されました。この省エネ対策により断熱性能向上や太陽光等の設備設置により、建築物が重量化しているという調査結果があります。それでも安心して木造住宅を取得できるよう、この４号特例が見直されることになったのです。

「4号特例」が廃止になることによって、今、建築中の建物でも、2025年以降構造上の問題で既存不適格建築物になるものがあります。例えば、500㎡以下で300㎡超の建物は、2025年以降、構造計算が義務化されます。4号特例で建てられた案件で、2025年以降、許容応力度計算が成立していない場合は、既存不適格建築物になってしまいます。
それに加え、図書の保存の問題が出てくるのです。4号建築物は、大掛かりなリフォーム・リノベーションの建築申請は必要ではなかったのですが、廃止になることで申請が必要となり、建てるときにも省略できていた構造図などの図書が、2025年以降増改築する場合に必要となってくるのです。
4号に該当する木造住宅にお住まいの方は今のうちに確認することが大切です。

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再建築不可物件

再建築不可の物件とは、法律上、現在ある建物を壊して新たな建築ができない物件のことを指します。建築基準法内で、「建物を建てる時は、その土地が幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないといけない」という接道義務が課されており、この接道義務を満たしていない物件が再建築不可物件となります。

接道義務は、消防車や救急車といった緊急車両が入れるようにすることで、消火活動や救助活動をスムーズに行えるようにすることを目的としています。再建築不可の物件は「既存不適格建築物」と「違反建築物」どちらにも当てはまる可能性があります。

MLTグループに出来る事

こういった建築物は、売却可能とはいえ、需要の少なさは覚悟しなければいけません。価格を大幅に下げたり、そもそも買主が見つからないというケースもあるでしょう。逆に買うとしても、融資難易度は高い・出口戦略が比較的難しいなどの点があります。また、建て替えやリフォーム等をしようと思っても、接道義務を満たさず再建築ができないというケースが珍しくありません。しかし、通常の物件と比べるとよい利回りで取得することができる可能性があります。MLTグループはこのような活用が難しいものに関しても、解決に関わるあらゆる提案と、いまの状態から活用されるまでの過程に寄り添います。不動産としての対応方法はもちろん、リフォームやリノベーションなど、何から手をつけていいのか、とりあえず置いておくと何が困るのかが分からない方。まずは気軽にお問い合わせ下さい。ご相談お待ちしております。