違反建築のこれからはどうなってしまうのか
東京には山ほど違反建築がある
建築確認済証を取得しないまま建築工事に着手したり、建築確認済証とまったく違う内容の工事をしたりすると
違反建築物として役所の厳しい指導を受けることになります。それでも指導を無視して工事を続けたとしたら
その建物はどうなるのでしょうか。
1. そもそも違反建築とは？
◍ 行政の条例に違反している建物
違反建築とは建築基準法や各行政の条例に違反している建物の事を言います。基本的には、住宅などの建物は建築時に第三者機関が「確認申請」や「完了検査」によるチェックをしてから使用が許可されるので、その時は違反ということはないといっても過言ではないでしょう。しかし現在も違反建築は私たちの身近にたくさんあります。それはなぜでしょうか。
その理由はまず1990年代半ばまで完了検査がされない建物が圧倒的に多かったこと。国土交通省のデータによると1998年でもなお完了検査の実施の割合は38％程度であることが分かっています。（現在は約90％）つまり完了検査がされていないため確認申請時とは違う建物が出来上がっている可能性があるのです。またもう一つの理由として、完了検査も実施したが増築したり用途変更したりして建築基準法を満たさなくなってしまっているケースです。
◍ 違法建築に関わる8つの基準
①建蔽率
建ぺい率とは、敷地面積に対する建物の建築面積の割合を指します。この指標は、敷地内にどの程度の面積の建築物を建てることができるかを示しています。建ぺい率には、条例により30％から80％までの上限が設けられており、地域によって異なります。この制限を超えて建築された建物は、違法建築物とみなされ、是正指導や罰則の対象となります。
②容積率
容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合を示す指標です。建ぺい率と同様に、容積率にも条例などによる制限が設けられています。容積率は、建築物の建築面積だけでなく、高さにも関連しています。建築物を計画する際には、容積率違反に注意するだけでなく、地域によっては景観などの観点から建築物の高さ制限が設けられている場合があることにも留意が必要です。
③道路斜線制限
道路斜線制限は、建築物の高さに関する制限を定めたルールです。建築物の前面にある道路の反対側の境界線から、一定の勾配で引かれた線を道路斜線といい、建築物はこの斜線の範囲内に収める必要があります。道路斜線の勾配適用角度は、住宅などでは1：1.25、それ以外の建築物では1：1.5の2種類に分けられています。この斜線制限に違反した建築物は、違法建築とみなされます。
④北側斜線制限
北側斜線制限は、建築物の北側に隣接する敷地の日照権や居住環境を保護するために定められた高さ制限のルールです。例えば、すでに建築物が建ち並んでいる地域に新たに建物を建てる場合、建築主は自分の敷地の日当たりを優先して、敷地の南側を大きく空けて北側ギリギリに建物を建てたいと考えるかもしれません。しかし、そのような建て方をすると、北側に隣接する建築物の日照が悪化してしまう可能性があります。北側斜線制限は、このような状況を防ぐために設けられています。
⑤隣地斜線制限
隣地斜線制限は、隣接する敷地との間に一定の空間を設けることで、日照や通風などの環境を維持するための高さ制限です。隣地との境界線上の一定の高さを起点として、そこから敷地側に向かって一定の勾配で斜線を引くことで、隣地斜線制限が定められます。この起点となる境界線上の高さや勾配角度は、用途地域によって異なります。用途地域によって、隣地斜線制限が適用される範囲も異なります。
⑥耐震構造
耐震構造とは、建築物の梁や柱などの強度を高め、地震の揺れに耐えられるように設計された構造のことを指します。建築物の耐震性に関する基準は、昭和56年6月1日を境に、新耐震基準と旧耐震基準に分けられています。
⑦建築確認の実施
建築確認は、工事着手前に行われる手続きで、建築物の計画が法令で定められた基準に適合しているかを確認するものです。確認が完了すると、確認済証が発行されます。建築確認に加えて、平成18年度の法改正により、自治体などが指定した特定の工程が終了した段階で行う中間検査と、工事完了時に行う完了検査も義務づけられました。建築確認の過程で違反が発覚した場合、建築主や建築工事の請負人などに対して、工事施工の一時中止や違反是正などの措置が命じられます。
⑧完了検査
完了検査は、建築物の工事が完了した際に、その建築物が法令の基準に適合しているかを確認する検査です。この検査も法令により義務づけられています。検査の結果、建築物が法令に適合していると判断された場合、検査済証が発行されます。一方、完了検査を受けていない場合や、検査の結果、法令の基準に適合していないと判断された場合は、検査済証が発行されません。このような建築物は、違反建築物として認定されるリスクがあります。
◍ 一番多いのは容積率のオーバー
よくあるケースを例にすると、駐車場を異なる用途にしてしまうことです。（車庫転用）屋内駐車場の場合延焼面積の1/5までは容積対象面積に含まれないので、完了検査までは駐車場として、その後そこを賃貸可能なテナント等に改装して収益性をアップさせるというケースが1990年代半ばまではよくあるケースでした。
また、住居としては建物使用開始後の増築です。家族構成の変化や家が手狭になった事によって、敷地の空きスペースや屋上に勝手に居室を増築してしまうと違反建築となってしまいます。
この場合は増築部分を撤去することによって解消することが出来ますが、費用は多くかかってしまします。
◍ 違反建築物の今と昔
1990年代までは違反建築で溢れ、政令指定都市級の市役所では専用の部署が置かれるほど違反建築の指導業務に追われていました。違反をした建築主や施行者が「世の中に違反建築物が溢れているのに、なぜ自分の家だけが指導をうけるのか」といった主旨の主張をする程、この頃は実に多くの違反建築物が存在していました。
2000年代に入ると違反建築の様相は大きく変わります。まず銀行が違反建築物に対して住宅ローンの融資をしなくなったのです。そして中間検査制度の導入をすることによって違反建築が劇的に減少したのです。大幅に違反建築物が減ってきたために、従前であれば後回しにされていたような案件でも、積極的に指導に乗り出すというスタンスで全国各地の役所は取り組んでいます。
2. 違反建築のリスクとは？
◍ そもそもなぜ違反が発覚するのか
発覚のほとんどは近所の通報によるものです。その土地の人はどこまでの規模なら建築が可能かどうかの等を熟知しているので、近所の不審な動きには敏感で即刻役所に問い合わせをするのです。報道で「違反パトロール」の実施が取り上げられることがありますが、対象は違反することがまずない建売や共同住宅で、指導や注意をするような違反は起きません。
◍ 違反建築物の罰則について
建築基準法 第九条
特定行政庁は、建築基準法令の規定又はこの法律の規定に基づく許可に付した条件に違反した建築物又は建築物の敷地については、当該建築物の建築主、当該建築物に関する工事の請負人（請負工事の下請人を含む。）若しくは現場管理者又は当該建築物若しくは建築物の敷地の所有者、管理者若しくは占有者に対して、当該工事の施工の停止を命じ、又は、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用禁止、使用制限その他これらの規定又は条件に対する違反を是正するために必要な措置をとることを命ずることができる。
最悪の場合使用禁止の命令が下される可能性あります。その命令に従わない場合は３年以下の懲役又は３００万円以下の罰金に処せられることなり、いずれにしてもリスクは非常に高いということが解ります。
◍ 最悪の場合、行政代執行も…
工事停止命令が出されても工事を続けるケースは、そんなにあることではありません。しかし強行に工事が進められ入居してしまうと、現実的に行政代執行は不可能になってしまいます。このため、こうしたケースでは市役所は行政代執行の手続きを急ぎます。行政代執行前に建物の是正をする場合、建築物の定義は「土地に定着する屋根を有する工作物」ですが、平屋の建物であれば屋根だけを撤去すればいいということではありません。「いったん建築物として構築したものは、屋根を外してもすべてが建築物」となるので基礎も含めすべて建築物として扱われます。このため是正命令を受けた建築物は屋根だけでなく基礎まですべて撤去する必要があります。
行政代執行が決定されると、是正の意志を示さない限り中止されることはありません。役所の手が入る前に、建築主が現場にレッカー車を手配して、本格的に解体を始めて、ようやく「様子を見る」として行政代執行が保留されます。市役所は解体業者と契約を交わしたり、さまざまな資材の手配をしたり、状況によっては現場事務所まで設置していますが直前で是正した場合はこれらの費用は請求されません。しかし、いったん行政代執行が開始されると、これらに要した費用は建築主に全額請求されます。支払われない場合は、職権で預金や不動産の差押さえまで行いますから、行政代執行に至る事態になれば最悪の展開だといえます。
3. カーポートを建てたら違反建築に？
◍ カーポートとガレージの違い
どちらも車を停めるところとして同じようなものだと思われがちなカーポートとガレージの違いはどこにあるのでしょうか。ガレージは周囲が壁で囲まれている車庫の事を言います。シャッターや扉などもついていて部屋のようなイメージです。カーポートは壁がなく柱と屋根だけで構成されている駐車スペースです。ガレージは部屋一戸と考えられるので建築確認は必要だが、カーポートは簡易的に屋根を付けただけだから勝手に付けられる等と思っている人は多いと思います。しかし建築基準法上ではカーポートは土地に設置していて柱も屋根もあるので、どちらも同じ「建築物」という扱いになり、建てるときには建築確認が必要になります。
住み始めてから、車を雨風から守れるようにカーポートを後から付けてしまい、違反建築になってしまっている家は多くあります。「知らなかった」事によって、罰則・罰金（1年以下の懲役・100万円以下の罰金）や、違法建築として住所を公表されたり、撤去命令が出て電気や水道が止められてしまう事もあります。また今後不動産を売却したいときには、建築確認申請をしていないカーポートについて重要事項説明書に「違反がある建物である」と記載しなければならず、売却すら出来ない可能性もあります。
このようなリスクを抱えていることを知っておくことが大切です。
4. 2025年から既存不適格・違反建築はリフォームできない？
◍ 4号特例の縮小によるリフォーム工事への影響
4号特例とは一定条件下で木造二階建てや平屋などの小規模住宅（4号建築物）の建築や増築、リフォームを実施する場合の確認申請に関する特例です。木造二階建てや平屋などの小規模住宅は新築・増築の際に審査を省略できたり、大規模改修・模様替え時は建築確認申請が不要となる特例です。2025年からこの特例が廃止になるため、今後のリフォーム工事への影響が考えられます。例えば、敷地と道路の接道が2ｍ以下の再建築不可の土地にある建物は、今まで取り壊して建て替えができないため、リフォームやリノベーションで新築同様に直すという手法が取られてきました。しかし4号特例の廃止により2025年からは確認申請が必要になるため、対応できないリフォーム会社が増えていきます。 ４号特例廃止についてはこちら
当社ではこれまで様々な既存不適格建築のリフォームやリノベーションを行って参りました。創業47年の知恵を振絞ってこういった物件をお持ちの方のサポートをさせて頂きます！お悩みの方は是非ご相談ください！
