既存不適格建築はどうなるのか

再建築不可物件のリフォーム

築古物件の場合既存不適格建築・再建築不可物件となっている場合が多くあります。これまでは、建替えは建蔽率の関係で狭くなったり、セットバック（隣地を購入し接道義務を果たす土地にすること）したりしなければならないので、スケルトンリフォームをするケースが多くありました。また、相続した空き家をリフォームして安価で売却するなども多く見られました。今回の改正ではスケルトンリフォームの場合も建築確認が必要になり大きな影響を与える事となります。

2025年以降、再建築不可物件に大規模な修繕を施したい場合は、建築基準法上の道路に接道させるか、接道条件を満たす土地を地続きで新たに取得するかなどの方法を模索するしかなくなる可能性があります。
しかし、再建築不可物件はセットバックや隣地を購入して接道義務を果たしたとしても、既存のままでは築年数も古く耐震性が低いものが多いため確認申請が行えない住宅が多く、このルールをそのまま当てはめると大規模なリノベーションはできないということになります。
法改正後は古くなった再建築不可物件は今以上にリフォームが難しくなり、売却がしにくくなってしまうと予想されます。リフォームできないので「わざわざリフォームなんかしなくてもいい」「更地にすると固定資産税も上がるから」とそのまま放置され大量の空き家が発生することが予想されています。こういった住宅に対する詳細はまだ発表されていないので、今後の対応は政府からの発表が待たれるところです。

新築でも既存不適格建築になってしまう

既存不適格とは、建築時点の法令では合法でも、建築後の法令等の改正によって不適格な箇所がある建築物のことを言います。4号特例の縮小によって、建築中の建物でも、2025年以降、構造上の問題で既存不適格建築物になるものがあります。例えば、現在4号特例で建てられた住宅で許容応力度計算が成立していない場合は既存不適格建築物になってしまいます。
「許容応力度計算」とは、台風や地震の力（外力）を受けた住宅の各部材にかかる力（応力）を計算し万一の地震の際、各部材にどれくらいの強度が必要なのか（許容応力度）を割り出します。そして各構造部材の耐えられる応力の限界が地震時に各構造部材にかかる力を上回るように計算する方法です。
こういった図書が省略され、成立していない場合には既存不適格建築となり、いざリフォームしようと思ったときに出来ないという事になってしまうかもしれません。今のうちに出来る限りの対応はしておきましょう。

違反建築のリフォーム

違反建築とは建築基準法に基づいて建設されていない建物や建築物のことを指します。
例えば、規制範囲外に建築することや建築物の規模が規制値を超えることなどが原因で違反建築になることがあります。しかし現在、違反建築の大規模修繕や大規模模様替えに関する規定は、建築基準法には存在しません。そのため違反建築をリフォームする際には、そのままリフォームするか、建築基準法に基づいて再建築するかといった選択肢があります。
違反建築の大規模修繕・大規模模様替えは建築確認ができない再建築不可物件と同様に、建築確認申請が不可能な場合があります。その場合は2025年以降リフォーム・リノベーションが出来なくなるため、建築基準法に適合するように「物置・カーポート・サンルームなどの撤去」「北側斜線・道路斜線・セットバックの是正」など不適格事項を正し、再構築する必要があります。当然住宅を是正（やり直し）してからのリフォーム・リノベーションとなるので費用も手間も余分にかかります。