空き家について、お悩みはありませんか？
空き家問題が深刻化する中、2024年4月から家や土地を相続する際、所有者は「相続不動産の名義変更」が義務付けられ、もし登記がない場合は持ち主としての証明ができず、空き家管理や将来の売却にも影響が出てきます。
平成30年4月1日には、周辺に悪影響を及ぼすなど、適正に管理されていない空家などについては市が「空家等対策の推進に関する特別措置法(空家法)」及び「立川市特定空家等の適正管理に関する条例(空家条例)」が施行され「特定空家等」に認定されると、空家法に基づく指導・勧告、命令等の措置がされるほか、固定資産税等の住宅用地の特例から除外され、税金が高くなります。さらに氏名や住所まで公開されてしまうかもしれません。
なぜ、空き家は問題になるほど増えているのか？
「空き家」とは、一般的には「誰も住んでいない家」のことをいいます。このうち、「売却用の住宅」、「賃貸用の住宅」、「二次的住宅」の空き家については、別荘などとして現に使用されていたり、売却や賃貸のために管理されていたりすると考えられます。一方、「その他の住宅」に分類される空き家は、現に人が住んでおらず、長期にわたって不在であり、そのまま放置される可能性が高い空き家といえます。
「その他の住宅」は定期的な利用がされず、管理が不十分な状態となりがちであるため、その増加は近年大きな社会問題になっています。
1.売却用の住宅…新築・中古を問わず、売却のために空き家になっている住宅 2.賃貸用の住宅…新築・中古を問わず、賃貸のために空き家になっている住宅 3.二次的住宅…別荘などの普段は人が住んでいない住宅 4.その他の住宅…1～3以外の人が住んでいない住宅で、転居・入院などで長期不在の住宅や取り壊し予定の住宅など
空き家の問題は他人事ではありません。たとえ今、空き家を所有していなくても、親が一人で暮らしていたりすると、親の死や老人ホームへの入所などがきっかけで、思わぬタイミングで空き家が発生してしまいます。実家が空き家“予備軍”になっていませんか？親が元気なうちから、親が住んでいる家を将来どうするかなどについて、親を含めた親族などの関係者全員で話し合っておきましょう。どうするかを決められないまま住む人がいなくなり、そのまま管理せずに放置すると様々なデメリットが生じます。
2024年4月「空き家が過去最多900万戸」であることが発表された
総務省が4月30日発表した2023年10月1日現在の住宅・土地統計調査結果（速報値）によると、全国の空き家数は900万戸であったことが発表された。30年前の1993年（448万戸）から倍増し、全住宅（6502万戸）の内「空き家」が13.8％を占めることが分かった。これは単身高齢者世帯の増加に伴い、亡くなったり施設に移ったりした後、空き家になるケースが増えていると考えられる。
空き家のうち、賃貸や売却、別荘などに該当しない「使用目的のない物件」は37万戸増え385万戸となり、空き家全体の42.8％となっている。この放置空き家の２割強では腐朽・破損が確認された。残る約５１５万戸は賃貸・売却用、別荘などだが、この中にも管理が不十分で放置状態の空き家があるとみられている。
空き家を放置すると・・・
空き家管理サービスを利用している方は実際には少なく、自分もしくは家族が管理しているケースがほとんどです。特に空き家となった当初は、自分で管理していることがほとんどです。なぜなら空き家の管理は窓を開けて掃除をするだけと考えている方が多いからです。しかし、実際管理を始めると、
●室内は蜘蛛の巣や害虫の死骸が目立つ ●腰高にまで伸びた雑草の草刈りをしなくてはいけない ●空き家を訪れると中に閉じ込められていた一か月分の空気が漏れ出てくる ●不法投棄されたごみが大量にある
など、とても体力と気力を奪われる作業です。そうしているうちに、最初は二週間に１回だったものが一か月に１回、それが数か月に１回となり、最終的には目を背けてしまい、行かなくなってしまいます。
2024年施行予定！違反すれば１０万円以下の過料に！
2024年4月からの相続登記の義務化が施工
現在、相続時に遺族が登記手続きなどをせず、登記上誰が持っているかを確認できない所有者不明の土地の面積は日本全体の2割にのぼります。
所有者が不明の空き家や荒れ地は処分ができず、周辺地の地価が下がったり景観が悪化したりする問題が発生しています。
この問題を解決するために、所有者が分からない土地の問題を解消するための関連法が参院本会議で可決、成立しました。
実施される義務化の内容
不動産を引き継いだら、必ず名前を変える手続きをしなければならなくなります。
①相続登記の義務化・・・相続により不動産を取得したことを知った日から３年以内に名義変更登記を行う。申請漏れは１０万円以下の過料が科される可能性がある。
②氏名住所変更登記の義務化・・・不動産登記記録上の氏名や住所に変更が生じた場合、変更の日から２年以内に登記申請を行う。申請漏れは５万円以下の過料が科される可能性がある。
③相続人申告登記制度の創設・・・遺産分割協議がまとまらないなどの事情があり登記ができない場合は、法務局に対し相続人であることの申告をすれば過料を免れる。
④法務局による所有者情報取得制度の創設・・・住基ネットシステムにより法務局が不動産所有者の死亡の事実を確認した場合、法務局の職権で所有者が死亡している旨の登記をすることができる。
⑤相続土地国庫帰属制度の創設・・・一定の要件を満たした場合、相続などで土地の所有権を取得した者がその土地の所有権を放棄し、国庫へ帰属させることができる。
相続登記や住所変更登記を怠れば１０万円以下の過料
改正案では取得を知ってから3年以内に登記を申請しなければ10万円以下の過料を科されます。住所変更や結婚などで氏名が変わった場合も、2年以内に申請しなければ5万円以下の過料となります。また、法人が本社の登記変更を届け出ない場合も過料の対象になります。
2023年法改定で固定資産税が6倍になってしまうかもしれません
空家対策特別措置法が2023年改正されます
居住目的のない空き家を巡っては、平成27年に施行された空家対策特別措置法で、放置すれば倒壊等の危険性が高く周囲に悪影響を及ぼす空き家を「特定空き家」に指定し、行政による除去等の強制執行や修繕等の指導・勧告を行うことが可能となっています。
2023年３月に決議された改正法では、最悪な状態まで悪化していないが今後放置すれば「特定空き家」となり得る空き家を「管理不全空き家」として指定し、今まで「特定空き家」になるまでできなかった、行政による改善の指導・勧告や、勧告をした場合の一般的な住宅用地に対し固定資産税を減額する住宅用地特例の適用解除を行えるようにします。
空き家の譲渡特例の改正点
空き家の譲渡特例とは、相続した空き家を売却した際の3,000万円特別控除のことです。この空き家の譲渡特例は、令和5年12月31日までが適用期限でしたが、4年間延長され、令和9年12月31日まで利用できるようになります。また、適用範囲も拡大し、空き家の譲渡後に買主が解体または耐震改修をした場合にも適用となります。
贈与税の改正点
空き家を親や祖父母から贈与された、あるいは贈与される場合の贈与税の「暦年課税」と「相続時精算課税」の制度も見直されました。相続税に加算する生前贈与の期間が3年から7年に延長し、相続時精算課税制度が簡略化されます。
各自治体は、特定空き家に対し、適切な維持・管理をするように求めます。この過程の1つである「勧告」の段階で、空き家が建つ土地に適用されている「住宅用地の特例」の対象除外に。この特例により土地の固定資産税課税標準額は最大1/6にまで減額されているため、対象除外になってしまうと、実質的に固定資産税が増税してしまいます。続く、命令に違反すると50万円以下の過料に。それでも改善が見られない空き家は、行政代執行により解体されてしまいます。もちろん、解体費は所有者に請求されます。
空き家の譲渡特例の3000万円特別控除とは？
活用に困っている空き家はどうしたらいいの？
自治体によっては空き家の相談窓口を設置し、空き家の所有者のニーズにあった専門家や事業者等の紹介などを行っている場合があります。空き家を発生させたり放置したりしないためには、選択肢を知って、空き家を「売る」「貸す」「使う」「解体する」などの方針を決め、方針に合ったサービスなどを活用して実行に移すことが重要です。
「アキサポ」というシステムを使うことがまずは考えられます。空き家を借り受け、空き家所有者の自己負担0円でリノベーションし、一定期間転借するサービスです。空き家の所有者は、使っていなかった家を改修できる上、定期借家契約終了後は手元に戻る。 愛着ある自宅を手放さず、一定期間活用して手元に戻すことができます。
空き家の代表的な活用方法は、リフォームした上で賃貸住宅として運用することです。入居者が見つかれば家賃収入が得られる上、清掃などある程度の維持管理は住人が行なってくれます。空き家を収入源にできるだけでなく、維持管理の手間も省ける活用方法です。
活用が難しい空き家は「売却」も選択肢のひとつとなります。不動産会社による「買取」なら、売却が難しい物件も早期に現金化が可能でしょう。
トカイナカ（都会×田舎）立川で暮らす
都会の利点である「利便性」、田舎の利点である「自然の豊かさ」どちらも両立できる、イイトコどりな町は「トカイナカ」と呼ばれています。都会の喧騒から離れ、朝は小鳥のさえずりで目が覚め、庭で朝食をとるようなゆとりのある暮らしをしながらも、交通の利便性もよく、都会の勤務先まで通勤一時間以内が叶うような「トカイナカ」で暮らしたいと思いませんか？
当社のある立川市は、駅前も栄えており、IKEAやららぽーと等の大型商業施設近くにあって、交通の利便性が良いのに対し、広大な国営昭和記念公園があり近くには多摩川が流れているというような自然豊かな一面があります。しかし人口減少にともなって世帯数が減少し、立川市の予想では、総人口は2025年をピークに減少の一途をたどると見込まれています。
そんな予測の中、コロナ禍の始まりと共に移住がブームの兆しを見せ、立川市は「移住しやすいトカイナカ」として人気になりつつあります。賃料や住宅の価格も都内に比べ半分ほどの安さでもあり、日常生活に不便しないといった点も人気のひとつとなっています。2022年には「コストパフォーマンスの良い街」として都内1位に輝いています。
トカイナカについてはこちら
空き家に関する困りごと、私たちにご相談ください
MTLグループは空き家の活用方法に関わるあらゆる提案と、いまの状態から活用されるまでの過程に寄り添います。不動産としての対応方法はもちろん、その前に相続や片付けなど処理の準備にもお困りの方、そもそも何から手をつけていいのか、とりあえず置いておくと何が困るのかが分からない方。まずは気軽にお問い合わせいただき、その空き家の扉を開きましょう。ご相談お待ちしております。
